Cómo invertir en bienes raíces mediante house hacking

Conoce la estrategia de “House Hacking” para comenzar a generar ingresos pasivos en bienes raíces.

Por: Jan Morales -
Cómo invertir en bienes raíces mediante house hacking
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Nuestro sueldo o fuente de ingreso suele ser la herramienta primaria para lograr la libertad financiera. Por lo tanto, preservar parte de nuestro dinero para emplearlo en distintos vehículos de inversión, como ahorros en la bolsa de valores, divisas digitales o bienes raíces, es vital para crear un porfolio saludable para nuestro retiro. A través de una estrategia llamada “House Hacking”, todos podemos reducir nuestra renta o hipoteca, el gasto principal de nuestras vidas, o hasta generar ingresos adicionales. 

House Hacking es un concepto que exploro en mi e-book bajo el mismo título y se refiere a la metodología de comprar una propiedad en la que se vaya a residir (en muchos casos, una propiedad multifamiliar) y rentar las unidades o habitaciones adicionales. Esta estrategia es una herramienta poderosa para comenzar a invertir en bienes raíces y puede encaminarte desde temprana edad hacia un futuro financiero saludable, con ingresos pasivos e incluso podrás alcanzar libertad financiera con un poco de paciencia y disciplina.

¿Qué es una propiedad multifamiliar y por qué debes comprar una?

Una propiedad multifamiliar se define como cualquier propiedad que tiene al menos dos áreas de viviendas independientes. Estas propiedades tienen sus entradas independientes y no comparten espacios de vivienda común, como baños, habitaciones, sala, comedor y cocina. Un ejemplo típico que se ve en Puerto Rico son las propiedades de altos y bajos, mientras en Estados Unidos, los dúplex “side by side” son más comunes. 

Las propiedades de cuatro unidades o menos son catalogadas como propiedades residenciales. En cambio, las propiedades de cinco unidades o más son catalogadas como propiedades comerciales para efectos de préstamos hipotecarios. Es importante distinguir estos tipos de propiedades porque los productos hipotecarios son distintos para cada una, desde la amortización o términos de repago, hasta la tasa de interés.

A mi entender, las propiedades multifamiliares presentan la mejor oportunidad para comenzar a invertir en bienes raíces con un punto de entrada monetario porque permiten preservar y reinvertir capital mensualmente. Esto significa que las ganancias que obtendrás de estas propiedades se acumularán a lo largo de los años y generarán un ingreso pasivo cada mes. 

¿Cómo comprar una propiedad multifamiliar?

El proceso de compra de una propiedad multifamiliar de cuatro unidades o menos no difiere del de cualquier otra propiedad residencial. Los bancos suelen requerir al comprador:

  • Dos años de empleo consecutivos y verificables en la misma línea de trabajo
  • Dos años de planillas
  • Historial crediticio
  • Buena puntuación de crédito 
  • Fondos para cubrir gastos de cierre y el pronto del préstamo

Luego de cumplir con estos requisitos, estás listo para los próximos pasos hacia la compra de tu propiedad. 

1. Obtén tu precualificación.

Ya puedes contactar a la institución bancaria de tu predilección y solicitar la precualificación. Por medio de esta carta, el banco le deja saber al comprador un estimado de la cantidad máxima que la institución prestaría para la compra de la propiedad. Es importante solicitar la precualificación antes de coordinar citas para ver propiedades, ya que funciona como una carta de presentación que muestra la viabilidad del comprador. 

2. Determina el tipo de préstamo que utilizarás.

Existen dos opciones prevalentes: el préstamo asegurado por la Agencia Federal de Vivienda (FHA, pos sus siglas en inglés) y el préstamo convencional. Para la compra inicial, destacaremos el préstamo FHA, ya que es más fácil cualificar para él. Con este préstamo el banco se rige por requisitos establecidos para asegurarse que tanto el comprador como la propiedad cumplan con todo lo necesario para el proceso. Una de sus ventajas principales es que requiere un depósito de solo 3.5% del precio de la compra y el banco financiará el resto. 

3. Contacta a un corredor de bienes raíces.

Debido a que no todos los corredores tienen la misma experiencia con inversiones y la estrategia de “House Hacking”, debes entrevistar a varios hasta encontrar alguien que entienda tus metas y te ayude a conseguir propiedades que cumplan con tus parámetros, busque ventas comparables para entender el valor de las propiedades en un mercado y, además, te ayude a entender el mercado de rentas. 

4. Identifica tu propiedad ideal y haz una oferta.

Cuando tu oferta sea aceptada, el vendedor requerirá un depósito de buena fe, que es un tipo de seguro que le permite retirar la propiedad del mercado mientras el comprador y el banco completan el proceso de financiamiento. Este dinero es parte de la venta final, no un precio adicional, por lo que va a una cuenta de banco especial del corredor hasta que se concrete la venta. El proceso de compraventa puede durar entre 30-60 días y el contrato tendrá unas cláusulas que establecen cómo se dispone del depósito de buena fe. Es importante que entienda estas condiciones antes de firmar y entregar el depósito. 

¿Bajo contrato? ¡Comencemos a trabajar!

En este punto, tu responsabilidad principal es trabajar con el banco para entregar todos los documentos pertinentes. Durante este período, también deberás hacer las gestiones para que un tasador realice la tasación de la propiedad. Además, se recomienda la contratación de un inspector de propiedades para obtener un reporte detallado de cualquier posible irregularidad en la propiedad, pues ese documento servirá para negociar con el vendedor si no estás conforme con algún aspecto.

Tras finalizar el proceso de financiamiento, el banco se comunicará con una fecha de cierre y el desglose de gastos y créditos de la compraventa, conocido como “Closing Disclosure”, y tendrás una idea clara del dinero que necesitas para el cierre. 

Otros gastos e implicaciones

Al trabajar con una nueva propiedad, debes entender las implicaciones de los impuestos. Toma en consideración que, aunque en Puerto Rico existe una exoneración del Centro de Recaudación de Ingresos Municipales (CRIM) para la vivienda primaria, el resto de las unidades deben pagar.

Otro detalle que debe tomar en cuenta con las propiedades multifamiliares es si la propiedad cuenta con utilidades segregadas. Los contadores de luz y agua independientes pueden ayudar a reducir la variabilidad de los costos operacionales. Si la propiedad no cuenta con contadores individuales, considera hacer el gasto o cobrar una mensualidad y establecer límites. 

Estos son algunos de los gastos recurrentes y ocasionales que debes considerar:

  • CRIM: Impuestos a la propiedad que son facturados en enero y junio.
  • Cuota de mantenimiento: Aplica en comunidades con control de acceso.
  • Reparaciones menores: Debes contar con una reserva con la cual cubrir reparaciones menores. También, si el contrato de arrendamiento responsabiliza al inquilino por problemas evitables, puedes prevenir muchas reparaciones. 
  • Reparaciones mayores: Cuenta también con una reserva para reparaciones mayores, como sellado de techo, pintura en el exterior y otros.  
  • Seguros: Considera obtener un seguro privado para la propiedad. 

En fin, si estás considerando invertir en bienes raíces y quieres elevar esta estrategia, considera poner una de las unidades en alguna plataforma de rentas a corto plazo, como Airbnb. A menos que contrates un administrador para la propiedad, este modelo no es tan pasivo como el de rentas a largo plazo, pero sigue siendo lucrativo. Si vas a adentrarte en el mundo de inversiones en bienes raíces, no tienes que limitarte a propiedades de altos y bajos. Existen propiedades terrenas divididas o terrenos que contienen múltiples propiedades. ¡Las oportunidades son muchas!

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ABOUT THE AUTHOR

Autor del contenido
Jan Morales

Jan Morales (Lic: C-21340) es corredor de bienes raíces y presidente de Compass Property Group. Ha encontrado libertad financiera por medio de House Hacking e inversiones en bienes raíces luego de una exitosa carrera como gerente de ingeniería en el campo de la manufactura de farmacéutica y como Oficial Naval de Submarinos Nucleares en el US NAVY. Jan dedica parte de su tiempo educando personas en temas de inversiones de bienes raíces como house hacking, flipping, Airbnb entre otros a través de su canal de YouTube “Bienes Raíces con Jan”. También puedes seguirlo en Instagram como @jan.morales__realtor

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